Koľko môže zarobiť Airbnb apartmán v Bratislave?
Krátka odpoveď: záleží na lokalite, veľkosti apartmánu, cene za noc, obsadenosti a kvalite prevádzky. Bežný 2-izbový apartmán v prémiovej lokalite dosahuje mesačný obrat v rozpätí od cca 1 615 € po 5 250 €. Čistý príjem majiteľa je po odpočte platformových poplatkov, správy a prevádzkových nákladov výrazne nižší. Neexistuje garantované číslo — každý apartmán má vlastný potenciál.
Faktory, ktoré ovplyvňujú výnos
Lokalita
Centrálne mestské projekty a Staré Mesto dosahujú vyššie ADR aj obsadenosť ako periférne štvrte.
Veľkosť a kapacita
1-izbové apartmány majú vyššiu obsadenosť, väčšie apartmány vyššie ceny za noc a vyšší priemerný obrat.
Výhľad, balkón, parkovanie, klíma
Kombinácia pridaných benefitov posúva apartmán vyššie v algoritme aj v konverznom pomere.
Kvalita fotografií a prezentácie
Profesionálne fotografie a dobre napísaný listing zvyšujú CTR a rezervácie o desiatky percent.
Sezónnosť
Bratislava má silnú jar a jeseň (konferencie, kongresy), leto podporuje turizmus, január–február sú slabšie.
Hodnotenia
Priemer nad 4,8 otvára prístup k dražším hosťom a algoritmickému boostu na Airbnb.
Priemerná cena za noc (ADR)
Priemerná cena za noc v Bratislave sa pri 2-izbovom apartmáne v centrálnej lokalite pohybuje v ilustračnom rozpätí 95 €–210 €. Určuje ju dopyt, sezóna, dni v týždni a dynamická cenotvorba.
Obsadenosť
Priemerná ročná obsadenosť v Bratislave v ilustračnom rozpätí 55 %–82 %. Vyššie hodnoty dosahujú apartmány s dobrým hodnotením a profesionálnou správou.
Náklady na upratovanie a servis
Upratovanie sa obvykle účtuje ako samostatný poplatok hosťovi cca 45 € za turnaround. Servis a spotrebný materiál sa hradia priebežne.
Platformové poplatky
Airbnb účtuje pri host-only pricing modeli približne 3 %. Booking.com používa iný model provízie. Poplatky vždy znižujú hrubý obrat.
Tri modelové scenáre (2-izbový apartmán)
Ilustračný výpočet pre 2-izbový apartmán v centrálnej lokalite pri modeli Bezstarostnej správy (30 % z obratu). Slúži na pochopenie štruktúry výnosu, nie ako garancia.
| Položka | Konzervatívny | Realistický | Silný |
|---|---|---|---|
| Priemerná cena za noc | 95 € | 145 € | 210 € |
| Obsadené noci / mesiac | 17 | 21 | 25 |
| Mesačný obrat | 1 615 € | 3 045 € | 5 250 € |
| Platformové poplatky | −48 € | −91 € | −158 € |
| Upratovanie (hradia hostia, orientačne) | 225 € | 315 € | 360 € |
| Správa (30 %) | −485 € | −914 € | −1 575 € |
| Prevádzkové náklady (energie, internet, spotr. mat., rezerva) | −185 € | −185 € | −185 € |
| Odhad čistého príjmu majiteľa | 897 € | 1 855 € | 3 332 € |
Uvedené hodnoty sú modelové príklady na ilustráciu, nie garancia výnosu. Skutočný výsledok závisí od sezóny, cien, obsadenosti, kvality apartmánu, hodnotení, prevádzkových nákladov a situácie na trhu.
Rozdiel medzi obratom a čistým príjmom
Obrat je súčet tržieb, ktoré platforma prijme od hostí za pobyty vo vašom apartmáne. Čistý príjem majiteľa je to, čo vám zostane po odpočte platformových poplatkov, správy, prevádzkových nákladov a prípadných zákonných odvodov.
Pri komunikácii výnosnosti apartmánu vždy pýtajte od správcovskej firmy prehľadný rozpad. Podrobnosti nájdete v článku Ako funguje provízia za správu apartmánu.
Chcete vedieť potenciál práve vášho apartmánu?
Pošleme individuálny odhad na základe lokality, veľkosti a vybavenia.
Ďalej v téme ekonomiky krátkodobého prenájmu
Prejdite si súvisiace stránky, ktoré vysvetľujú výnos, náklady a modely správy Airbnb apartmánov v Bratislave.
Airbnb vs. dlhodobý prenájom
Porovnanie výnosu, rizika, nákladov a náročnosti oboch modelov.
Cena správy Airbnb
Ako sa účtuje správa, čo je v provízii a čo sa platí samostatne.
Provízia za správu apartmánu
Z čoho sa počíta, kedy sa vypláca a na čo sa opýtať pred podpisom.
Kalkulačka výnosu Airbnb
Interaktívny odhad mesačného obratu, nákladov a čistého príjmu.
Správa apartmánov v Bratislave
Kompletná služba PropCherry pre majiteľov apartmánov.
Cenník a modely správy
Porovnanie troch modelov spolupráce a ich rozsahu.