Co-host vs. prevádzkovateľ ubytovania: kto vlastní listing, výplaty, dane a recenzie
Autor: Redakcia PropCherry — Tím správy apartmánov PropCherry
Aktualizované v júli 2026. Konkrétne nastavenie definuje zmluva o správe.
Keď majiteľ bytu odovzdá krátkodobý prenájom správcovi, prax pozná dva bežne používané modely. V prvom (co-hosting) listing zostáva na účte majiteľa a správca sa pripája ako spoluhostiteľ; v druhom (plný prevádzkovateľ) prevezme celú prevádzku ubytovania správca — vrátane listingu, výplat, dokladov a povinností voči úradom. Rozdiel je podstatný — dopadá na to, kto je z pohľadu zákona poskytovateľom ubytovania, komu chodia peniaze, kto vystavuje doklady, kto rieši dane a komu zostávajú recenzie. V tomto článku obidva modely porovnávame v rovine, ktorá je pre majiteľa zvyčajne najdôležitejšia.
Zhrnutie v 6 bodoch
- •Co-hosting: listing na účte majiteľa; správca pomáha, ale poskytovateľom ubytovania je majiteľ.
- •Plný prevádzkovateľ: listing prevzatý správcom; poskytovateľom ubytovania je správca, ktorý potrebuje živnosť.
- •Výplaty: pri co-hostingu chodia na účet majiteľa; pri plnom prevádzkovateľovi na účet správcu, ktorý majiteľovi vypláca nájom / podiel.
- •Doklady a účtovníctvo: pri co-hostingu ich rieši majiteľ; pri plnom prevádzkovateľovi správca.
- •Recenzie: pri co-hostingu zostávajú na účte majiteľa; pri plnom prevádzkovateľovi patria k účtu správcu.
- •Daňový model: pri co-hostingu majiteľ typicky SZČO / živnosť; pri plnom prevádzkovateľovi je majiteľom príjem klasický nájom podľa §6 ods. 3.
Model 1: Co-host na účte majiteľa
V tomto modeli je listing na Airbnb / Booking / Vrbo vytvorený a vedený na účte majiteľa. Správca sa pripája ako spoluhostiteľ (Airbnb: Co-Host) alebo dostane administratívny prístup k účtu. Poskytovateľom ubytovania z pohľadu podmienok platformy a spravidla aj z pohľadu úradov zostáva majiteľ.
Praktický dôsledok: peniaze od hostí chodia priamo na účet majiteľa. Správca fakturuje majiteľovi svoju odmenu (fixný poplatok, % z tržieb, kombinácia). Majiteľ potrebuje mať vlastnú živnosť (ubytovacia služba) a rieši dane, DPH, mestskú daň, hlásenie cudzineckej polície na svoje meno. Recenzie sa akumulujú na účte majiteľa — čo je výhoda, ak by neskôr menil správcu alebo prevzal listing sám.
Model 2: Plný prevádzkovateľ (property manager)
V tomto modeli listing vytvára a vedie správca na svojom účte. Správca je z pohľadu platformy aj z pohľadu úradov poskytovateľom ubytovania. Voči hosťovi vystupuje ako ubytovateľ — vystavuje doklady, rieši reklamácie, komunikuje s cudzineckou políciou a odvádza mestskú daň.
Vzťah medzi majiteľom a správcom je najčastejšie postavený na nájomnej zmluve alebo na zmluve o poskytovaní služieb. V prvom prípade správca prenajme byt od majiteľa a vypláca mu klasické nájomné (fixné alebo variabilné podľa výnosov). Majiteľov príjem je klasický nájom podľa §6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, čo je administratívne najjednoduchší režim — bez potreby vlastnej živnosti.
Recenzie sa v tomto modeli akumulujú na účte správcu. Pri ukončení spolupráce si majiteľ nemôže recenzie „zobrať so sebou”. Preto je dôležité, aby zmluva riešila výstupný scenár — napr. odovzdanie prevádzkových údajov, foto materiálu a odovzdanie termínovaných rezervácií.
Ktorý model si vybrať
Voľba nie je „ktorý je lepší”, ale „ktorý sedí vášmu prípadu”. Ak už máte živnosť, chcete si dlhodobo budovať vlastný profil na Airbnb a jednoduché prechody medzi správcami, co-hosting dáva zmysel. Ak nechcete zakladať živnosť, oceňujete jednoduchý daňový režim §6 ods. 3 a nevadí vám, že recenzie zostávajú na správcovi, plný prevádzkovateľ býva jednoduchší.
PropCherry v praxi robí obidva modely — konkrétny model určuje zmluva podľa situácie majiteľa a rozsahu služby. Pri Vzdialenej správe je štandardom skôr plný prevádzkovateľ; pri Bezstarostnej správe kombinujeme podľa preferencie majiteľa.
Časté hybridné varianty
Prax pozná aj hybridy. Napríklad: majiteľ ostáva vlastníkom listingu (co-host), ale správca preberá plnú operatívu vrátane platieb hostí — cez samostatný poskytovateľ platieb alebo cez integráciu. Ďalší variant: listing je na správcovi, ale zmluvne funguje ako mandátny vzťah (správca prevádzkuje v mene a na účet majiteľa). Tieto usporiadania majú vlastné právne a daňové dôsledky — pred podpisom si nechajte zmluvu preveriť.
Časté otázky
Aký je hlavný rozdiel medzi co-hostom a plným prevádzkovateľom?
Kto je poskytovateľom ubytovania. Pri co-hostingu je to majiteľ (listing na jeho účte); pri plnom prevádzkovateľovi je to správca. Z toho vyplývajú rozdiely v tom, komu chodia výplaty, kto vystavuje doklady a kto rieši dane, DPH a hlásenia.
Ktorý model potrebuje vlastnú živnosť majiteľa?
Co-hosting spravidla áno — majiteľ je poskytovateľom ubytovania. Pri plnom prevádzkovateľovi je ubytovateľom správca; majiteľov príjem môže byť klasický nájom podľa §6 ods. 3 bez potreby vlastnej živnosti.
Komu zostávajú recenzie po ukončení spolupráce?
Recenzie sú viazané na účet, na ktorom je listing. Pri co-hostingu zostávajú majiteľovi, pri plnom prevádzkovateľovi správcovi. Toto je jeden z hlavných dôvodov, prečo si majitelia vyberajú co-hosting.
Ako sa počíta odmena správcu v každom modeli?
Pri co-hostingu správca fakturuje majiteľovi svoju odmenu (fix, % z tržieb alebo kombinácia). Pri plnom prevádzkovateľovi má správca prenajatý byt od majiteľa a vypláca mu nájomné — spravidla variabilné podľa výnosov po odpočte nákladov a odmeny.
Ktorý model PropCherry používa?
Oba — konkrétny model definuje zmluva podľa situácie majiteľa. Pri Vzdialenej správe je štandardom skôr plný prevádzkovateľ (majiteľ nemusí mať vlastnú živnosť); pri Bezstarostnej správe kombinujeme podľa preferencie.
Ako je to s DPH v jednotlivých modeloch?
Kto je poskytovateľom ubytovania, ten rieši DPH z ubytovacej služby. Pri co-hostingu majiteľ, pri plnom prevádzkovateľovi správca. Konkrétny prípad (obrat, dobrovoľná registrácia, §7a) konzultujte s daňovým poradcom.