Dane z prenájmu bytu pre fyzickú osobu v SR: informatívny prehľad (2026)
Autor: Redakcia PropCherry — Tím správy apartmánov PropCherry
Aktualizované v júli 2026 na základe aktuálnej trojbalíkovej ponuky: Softvér 49 €/mes., Vzdialená správa 15 % z tržieb, Bezstarostná správa 30 % z tržieb.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby na Slovensku sa zdaňujú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Základné pravidlá sú prehľadné, ale rozhodnutie o daňovom režime pri konkrétnom byte je citlivé na to, čo presne robíte — či ide o klasický nájom bytu podľa §6 ods. 3, alebo o poskytovanie ubytovacej služby (Airbnb, Booking), ktoré má znaky podnikania. Tento článok je informatívny prehľad, nie daňové poradenstvo — konkrétnu situáciu konzultujte s daňovým poradcom.
Zhrnutie v 6 bodoch
- •Klasický nájom bytu bez ubytovacích služieb sa u fyzickej osoby zdaňuje podľa §6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.
- •Krátkodobé ubytovanie (Airbnb, Booking) má znaky podnikania — daňový režim sa líši, spravidla ide o príjem zo živnosti (§6 ods. 1).
- •Príjmy z prenájmu podľa §6 ods. 3 sú oslobodené do 500 € ročne; nad túto sumu sa zdaňujú, výdavky sa uplatňujú v rovnakej proporcii.
- •Pri prenájme sa neuplatňuje paušál — len skutočné, dokladované výdavky.
- •Byt zaradený do obchodného majetku umožňuje daňové odpisy (nehnuteľnosti spravidla 40 rokov lineárne).
- •Pri prenájme podľa §6 ods. 3 sa neplatia odvody na sociálne a zdravotné poistenie z tohto príjmu; pri SZČO alebo s.r.o. sa režim odvodov líši.
Aký je daňový režim prenájmu u fyzickej osoby
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov rozdeľuje príjmy fyzickej osoby do viacerých kategórií. Pre prenájom sú najdôležitejšie dve: §6 ods. 3 (príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré nie sú živnosťou) a §6 ods. 1 (príjmy z podnikania, kam patrí aj ubytovacia služba na živnosť).
Rozdiel je zásadný. §6 ods. 3 pokrýva klasický nájom bytu — vy prenajímate byt nájomcovi, ktorý si ho spravuje sám (upratovanie, energie, prípadne aj drobné opravy). Ubytovacia služba (Airbnb, Booking) zahŕňa upratovanie medzi hosťami, výmenu textilu, hotelové vybavenie, komunikáciu s hosťami — a to má znaky podnikania. Konkrétne posúdenie vášho prípadu patrí daňovému poradcovi.
| Kritérium | Klasický nájom (§6 ods. 3) | Ubytovacia služba (§6 ods. 1) |
|---|---|---|
| Typický kontext | Dlhodobý nájom bytu | Airbnb, Booking, hotelové vybavenie |
| Živnosť | Nie je potrebná | Spravidla áno |
| Sociálne a zdravotné odvody | Neplatia sa z tohto príjmu | Platia sa (režim SZČO) |
| Oslobodenie 500 € | Áno | Nie |
| DPH | Prenájom nehnuteľnosti je od DPH oslobodený (s výnimkami) | Ubytovacia služba je zdaniteľné plnenie |
Sadzba dane a základ dane
U fyzickej osoby sa aktívne a pasívne príjmy zdaňujú progresívne. Sadzby a prahové hodnoty sa v čase menia — pred podaním priznania si aktuálne hodnoty overte v §15 zákona č. 595/2003 Z. z. a na stránke Finančnej správy SR. Základom dane je rozdiel medzi príjmami a daňovo uznanými výdavkami; pri prenájme podľa §6 ods. 3 nie je možné použiť paušál, výdavky musia byť skutočné a doložené.
Oslobodenie 500 € (§9 zákona o dani z príjmov)
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa §6 ods. 3 sú od dane oslobodené do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie (§9 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z. z.). Ak celkové príjmy z prenájmu prekročia 500 €, zdaňuje sa iba suma nad 500 € — a v rovnakej proporcii sa uplatňujú aj výdavky.
Príklad ilustrácie výpočtu proporcie: ak máte ročný príjem z prenájmu 10 000 €, oslobodených je 500 €, zdaniteľných je 9 500 €. Do základu dane vstupuje 95 % skutočných výdavkov. Toto je len ilustrácia — vlastný výpočet konzultujte s poradcom.
Aké výdavky si môžete uplatniť
Pri prenájme podľa §6 ods. 3 sa uplatňujú iba skutočné výdavky, ktoré s prenájmom priamo súvisia a ktoré viete doložiť dokladmi. Paušálne výdavky sa pri tejto forme príjmu nedajú použiť.
- •Daňové odpisy nehnuteľnosti (ak je byt zaradený do obchodného majetku).
- •Úroky z hypotekárneho úveru súvisiaceho s prenajímaným bytom.
- •Energie a poplatky správcu / SVB, ak ich platí majiteľ.
- •Opravy a bežná údržba (výmena batérie, oprava spotrebiča, maľovanie).
- •Provízia správcu nehnuteľnosti a poplatky rezervačných platforiem.
- •Miestne dane súvisiace s bytom, poistenie nehnuteľnosti a domácnosti.
- •Odmena za daňové a účtovné služby súvisiace s prenájmom.
Odpisy nehnuteľnosti
Ak zaradíte byt do obchodného majetku, môžete uplatniť daňové odpisy. Bytové nehnuteľnosti sa spravidla zaraďujú do odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov (§27 zákona č. 595/2003 Z. z., odpisová skupina 6). Odpisuje sa lineárne — ročný odpis = obstarávacia cena / 40. Zaraďovanie do obchodného majetku má však širšie daňové dôsledky (napr. pri neskoršom predaji) — pred rozhodnutím konzultujte poradcu.
Odpisujú sa aj samostatne evidované predmety nad prahovú hodnotu (typicky hnuteľné vybavenie bytu nad určitú sumu). Prahové hodnoty a pravidlá pre drobný hmotný majetok si overte v aktuálnom znení §22 a nasl.
Kedy zvážiť SZČO alebo s.r.o.
Pre jeden byt s dlhodobým nájmom je forma fyzickej osoby (§6 ods. 3) spravidla najjednoduchšia a administratívne najľahšia. Pre krátkodobé ubytovanie (Airbnb) sa spravidla vyžaduje živnosť — a tým pádom SZČO režim s odvodmi. Pri viacerých bytoch alebo pri plánovanej expanzii môže dávať zmysel s.r.o. — dôvody sú typicky oddelenie osobného majetku, lepší prístup k úverovému financovaniu a možnosti daňovej optimalizácie.
Rozhodnutie o právnej forme má však viacero rozmerov (dane, odvody, náklady na vedenie účtovníctva, ručenie, možnosť predaja) a nie je vždy jednoznačne v prospech s.r.o. Pred zmenou formy konzultujte konkrétny prípad s daňovým poradcom.
Aké záznamy viesť a ako podávať priznanie
Minimálna evidencia pri prenájme
- Nájomná zmluva (alebo evidencia rezervácií pri krátkodobom prenájme).
- Doklady o prijatých príjmoch (bankové výpisy, výpisy z platformy).
- Faktúry a doklady k výdavkom (energie, opravy, správca, poplatky platforiem).
- Evidencia odpisovaného majetku, ak je byt v obchodnom majetku.
- Ročný súhrn provízie správcu / rezervačných platforiem.
- Kniha ubytovaných (pri ubytovacej službe) a záznamy o miestnej dani.
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby (typ B pri príjmoch z prenájmu) sa spravidla podáva do 31. marca po skončení zdaňovacieho obdobia; lehotu je možné za zákonných podmienok predĺžiť. Aktuálne tlačivá, formuláre a lehoty nájdete na stránke Finančnej správy SR.
Kedy potrebujete účtovníka alebo daňového poradcu
- •Prvý rok prenájmu — nastavenie evidencie a správne zaradenie príjmu.
- •Pri krátkodobom prenájme (Airbnb, Booking) a v momente, keď hraničíte s obratom pre DPH.
- •Pri zaraďovaní bytu do obchodného majetku a začatí odpisov.
- •Pri predaji bytu, ktorý ste prenajímali (test oslobodenia od dane z príjmu).
- •Pri zvažovaní prechodu na SZČO alebo s.r.o.
- •Pri kontrole zo strany správcu dane.
Časté otázky
Musím podávať daňové priznanie z prenájmu každý rok?
Ak vaše zdaniteľné príjmy prekročia zákonom stanovenú hranicu, priznanie sa podáva. Pri prenájme podľa §6 ods. 3 sú príjmy oslobodené do 500 € ročne — nad túto sumu spravidla vzniká povinnosť. Konkrétne prahové hodnoty a povinnosť podania priznania si overte v aktuálnom znení zákona a na stránke Finančnej správy SR.
Môžem si odpočítať aj vybavenie bytu?
Áno, ak je výdavok skutočný, doložený a súvisí s prenájmom. Drobný hmotný majetok pod prahovou hodnotou sa spravidla dá zaradiť do výdavkov jednorazovo; nad prahovou hodnotou sa odpisuje. Aktuálne prahové hodnoty a doby odpisovania si overte v §22 a nasl. zákona č. 595/2003 Z. z.
Platím odvody na sociálne a zdravotné poistenie z prenájmu?
Pri prenájme ako fyzická osoba podľa §6 ods. 3 sa z tohto príjmu neplatia odvody na sociálne poistenie; príjem však môže vstupovať do ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Pri SZČO sa platia odvody v režime SZČO, pri s.r.o. zo mzdy konateľa a z dividend podľa aktuálneho režimu. Konkrétny prípad konzultujte.
Aký je rozdiel medzi §6 ods. 3 a živnosťou pri Airbnb?
§6 ods. 3 pokrýva klasický nájom nehnuteľnosti. Krátkodobé ubytovanie s hotelovými prvkami (upratovanie medzi hosťami, textílie, komunikácia) má znaky podnikania a spravidla si vyžaduje živnosť s režimom §6 ods. 1. Rozdiel má dopad na dane, odvody, DPH aj oslobodenie 500 €. Presné posúdenie patrí daňovému poradcovi.
Ako sa uplatňuje oslobodenie 500 € pri viacerých bytoch?
Oslobodenie 500 € podľa §9 ods. 1 písm. g) sa vzťahuje na súčet príjmov z prenájmu podľa §6 ods. 3 za zdaňovacie obdobie, nie na každý byt samostatne. Konkrétny výpočet a proporcia výdavkov závisí od vášho prípadu.
Kedy sa oplatí prejsť na s.r.o.?
Odpoveď nie je jednoznačná — závisí od počtu bytov, plánovanej expanzie, spôsobu financovania, potreby oddelenia majetku a od porovnania celkových nákladov (daň + odvody + účtovníctvo). Pri jednom byte s dlhodobým nájmom je fyzická osoba spravidla efektívnejšia. Pri 3+ bytoch, krátkodobom prenájme alebo pláne expanzie sa s.r.o. často zvažuje. Rozhodnutie robte s daňovým poradcom.
Ako dlho musím archivovať doklady?
Archivačné lehoty určuje zákon o účtovníctve a daňový poriadok. Konkrétnu lehotu pre váš prípad (najmä doklady k odpisom a k daňovému priznaniu) si overte v aktuálnom znení a u účtovníka.
Sociálne a zdravotné odvody
Príjmy z prenájmu podľa §6 ods. 3 sa nezahŕňajú do vymeriavacieho základu pre sociálne poistenie. Pri zdravotnom poistení je situácia opačná — príjmy z prenájmu môžu vstupovať do vymeriavacieho základu v rámci ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Presné pravidlá sa v čase menia — aktuálne znenie si overte v zákone č. 461/2003 Z. z. (sociálne poistenie), zákone č. 580/2004 Z. z. (zdravotné poistenie) a u vašej zdravotnej poisťovne.
Pri SZČO (ubytovacia služba, živnosť) sa platia odvody na sociálne aj zdravotné poistenie v režime SZČO. Pri s.r.o. sa odvody odvádzajú zo mzdy konateľa; z dividend sa v čase písania článku platí zdravotný odvod pri výplate — režim overte v aktuálnom znení.