Airbnb bez živnosti: kedy je to reálne a kedy potrebujete živnostenské oprávnenie
Autor: Redakcia PropCherry — Tím správy apartmánov PropCherry
Aktualizované v júli 2026. Nenahrádza právne ani daňové poradenstvo — konkrétny prípad konzultujte.
„Môžem robiť Airbnb bez živnosti?” je jedna z najčastejších otázok majiteľov, ktorí zvažujú krátkodobý prenájom. Odpoveď nie je čierno-biela. Zákon rozlišuje medzi klasickým nájmom nehnuteľnosti (§6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.), ktorý nie je podnikaním, a poskytovaním ubytovacích služieb, ktoré má znaky podnikania a spravidla si vyžaduje živnostenské oprávnenie. Kľúčové je, čo v byte reálne robíte — nie iba, na akej platforme inzerujete. Nižšie je praktický prehľad kritérií, ktorými sa toto odlíšenie riadi. Pred rozhodnutím konzultujte právnika a daňového poradcu.
Zhrnutie v 5 bodoch
- •Klasický nájom bytu bez doplnkových služieb (nájomcovi len prenajmete byt) je pokrytý §6 ods. 3 a živnosť nevyžaduje.
- •Krátkodobý pobyt s doplnkovými službami (upratovanie medzi hosťami, výmena textilu, hotelové vybavenie, komunikácia s hosťom, welcome pack) má znaky ubytovacej služby a spravidla si vyžaduje živnosť.
- •Ubytovacia služba je viazaná živnosť s vlastnými podmienkami — overte v prílohe zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní.
- •Rozhodujúca je sústavnosť a spôsob výkonu, nie forma inzercie. Ojedinelý pobyt niekoľkokrát ročne pri klasickom byte môže byť posudzovaný inak než profesionálna prevádzka na platformách.
- •Bez živnosti tam, kde by mala byť, hrozí sankcia zo strany živnostenského úradu a doraz zo strany Finančnej správy.
Test podnikania: sústavnosť, vlastné meno, samostatnosť, zisk
Podľa §2 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní je živnosťou sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť, za účelom dosiahnutia zisku alebo za účelom dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, za podmienok ustanovených zákonom. Ak vaša prevádzka spĺňa tieto znaky — a nespadá pod jednu zo zákonných výnimiek — spravidla si vyžaduje živnostenské oprávnenie.
Klasický nájom nehnuteľnosti pre bývanie sa historicky posudzoval ako nakladanie s vlastným majetkom, ktoré nie je podnikaním. Ubytovacie služby s hotelovými prvkami sú však samostatná činnosť, ktorá znaky podnikania spravidla napĺňa.
Kedy je to klasický nájom, kedy ubytovacia služba
| Kritérium | Klasický nájom (§6 ods. 3) | Ubytovacia služba (živnosť) |
|---|---|---|
| Typická dĺžka pobytu | Mesiace, roky | Dni, prípadne týždne |
| Upratovanie medzi pobytmi | Nájomca sám | Ubytovateľ / správca |
| Výmena posteľnej bielizne | Nájomca sám | Ubytovateľ |
| Komunikácia s hosťom počas pobytu | Minimálna | Priebežná / hotelová |
| Welcome pack, WiFi, káva, konzole | Nie | Áno |
| Spôsob prezentácie | Realitka, súkromný inzerát na nájom | Airbnb, Booking, listing s fotkami a cenami za noc |
| Právny režim | Nájomná zmluva | Zmluva o ubytovaní / rezervačné podmienky |
Ubytovacia služba je viazaná živnosť
Poskytovanie ubytovacích služieb v ubytovacích zariadeniach je v prílohe zákona č. 455/1991 Zb. zaradené medzi viazané živnosti (podľa aktuálneho znenia prílohy zákona). To znamená, že popri všeobecných podmienkach živnosti sa vyžadujú aj špecifické predpoklady (odborná spôsobilosť, prípadne prax) — presný rozsah overte v aktuálnom znení a na živnostenskom úrade.
Voľnou živnosťou (bez odbornej spôsobilosti) je v niektorých prípadoch iba doplnková činnosť, nie samotná ubytovacia služba. Pri kombinácii viacerých činností (napr. gastro, wellness, transfery) môže byť potrebné mať viacero živnostenských oprávnení.
Kedy by váš prípad mohol byť ešte v režime §6 ods. 3
- •Máte klasického dlhodobého nájomcu s nájomnou zmluvou na mesiace/roky.
- •Neupratujete a nevymieňate posteľnú bielizeň, nájomca to rieši sám.
- •Neinzerujete listing s cenou za noc na Airbnb / Booking.
- •Neprichádzajú desiatky rôznych hostí ročne s krátkymi pobytmi.
Sporadický krátkodobý pobyt niekoľkokrát ročne (napr. jednorazová výmena bytu, ubytovanie príbuzného za odplatu) sa spravidla neposudzuje ako sústavná ubytovacia činnosť — ale hranicu určuje kontext, nie pravidlo palca. V hraničnom prípade rozhoduje živnostenský úrad.
Kedy je živnosť prakticky nevyhnutná
- •Aktívne inzerujete listing na Airbnb / Booking s cenami za noc.
- •Poskytujete ubytovacie služby (upratovanie, textílie, komunikácia).
- •Máte opakovaných hostí a sústavný príjem počas roka.
- •Chcete transparentne fakturovať a odpočítavať náklady ako SZČO.
Alternatíva: prenajať byt profesionálnemu prevádzkovateľovi
Ak nechcete zakladať živnosť ani vstupovať do SZČO režimu, jednou z reálnych ciest je prenajať byt profesionálnemu prevádzkovateľovi ubytovania na dlhodobú nájomnú zmluvu. Prevádzkovateľ potom v byte poskytuje krátkodobé ubytovanie na vlastnú živnosť a vaším príjmom zostáva klasický nájom podľa §6 ods. 3.
Toto usporiadanie je právne čisté, ale ekonomicky vám z celkového výnosu zostáva menej — nájomné je nižšie než čistý výnos zo samostatnej krátkodobej prevádzky. Rozdiel je platba za pokoj a za právnu jednoduchosť. Ak zvažujete Vzdialenú správu PropCherry, tento model podrobne popisuje samostatná stránka služby.
Časté otázky
Môžem prenajímať cez Airbnb ako fyzická osoba bez živnosti?
Pri klasickom krátkodobom prenájme s ubytovacími službami (upratovanie, textílie, komunikácia) spravidla nie — ide o ubytovaciu službu, ktorá si vyžaduje živnosť. Sporadický pobyt bez sústavnej činnosti môže byť posudzovaný inak, ale konkrétny prípad patrí právnikovi a živnostenskému úradu.
Aká je hranica medzi §6 ods. 3 a živnosťou?
Test podnikania podľa §2 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. sleduje sústavnosť, samostatnosť, vlastné meno, vlastnú zodpovednosť a účel zisku. Popri tom sa hodnotí rozsah doplnkových služieb a spôsob prezentácie. Presné posúdenie závisí od kontextu.
Aké sú sankcie za prevádzku bez potrebnej živnosti?
Živnostenský úrad môže uložiť pokutu podľa zákona o živnostenskom podnikaní; Finančná správa môže dodatočne vyrubiť daň s prípadnými úrokmi z omeškania. Aktuálne rozpätie pokút overte v znení zákona.
Ak byt prenajmem PropCherry, potrebujem živnosť?
Ak PropCherry preberá prevádzku ubytovania a vaším príjmom je klasický nájom podľa §6 ods. 3, spravidla nie. Konkrétne rozdelenie zodpovedností a právny model definuje zmluva — pri Vzdialenej správe je detailne popísaný na samostatnej stránke.
Je ubytovacia služba voľná alebo viazaná živnosť?
Poskytovanie ubytovacích služieb v ubytovacích zariadeniach je v prílohe zákona č. 455/1991 Zb. zaradené medzi viazané živnosti. Konkrétne podmienky (odborná spôsobilosť, prax) overte v aktuálnom znení.
Ak mám dlhodobého nájomcu, ktorý cez môj byt robí Airbnb, koho sa týka živnosť?
Živnosť sa týka toho, kto reálne prevádzkuje ubytovaciu službu — teda nájomcu. Váš príjem môže byť naďalej klasický nájom, ale konkrétne nastavenie závisí od zmluvy, právneho vzťahu k platforme a účelu užívania bytu v nájomnej zmluve. Konzultujte právnika.