DPH pri krátkodobom ubytovaní v SR: kedy vzniká povinnosť registrácie (informatívny prehľad)
Autor: Redakcia PropCherry — Tím správy apartmánov PropCherry
Aktualizované v júli 2026. Článok nenahrádza daňové poradenstvo — konkrétny prípad konzultujte s daňovým poradcom.
Rozdiel medzi klasickým nájmom bytu a krátkodobým ubytovaním nie je iba operatívny — má aj daňové dôsledky, ktoré prekvapia nejedného majiteľa. Klasický nájom nehnuteľnosti je od DPH spravidla oslobodený. Ubytovacia služba (Airbnb, Booking, hotel) je naopak zdaniteľné plnenie so zníženou sadzbou DPH. To znamená, že akonáhle prekročíte obrat pre povinnú registráciu, stávate sa platiteľom DPH a k cene pre hosťa musíte odvádzať daň. Tento článok je informatívny prehľad, nie daňové poradenstvo — konkrétny prípad konzultujte s daňovým poradcom.
Zhrnutie v 6 bodoch
- •Krátkodobé ubytovanie (Airbnb, Booking) je z pohľadu DPH ubytovacia služba, nie oslobodený nájom nehnuteľnosti.
- •Na ubytovaciu službu sa v SR uplatňuje znížená sadzba DPH pre ubytovanie — aktuálnu sadzbu si overte v §27 zákona č. 222/2004 Z. z.
- •Povinnosť registrácie za platiteľa DPH vzniká pri prekročení zákonom stanoveného obratu za posledných 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov.
- •Aj majiteľ, ktorý sa neregistroval sám, môže byť dotknutý cez pravidlá pre elektronické platformy alebo cez prijaté služby zo zahraničia.
- •Provízie Airbnb / Booking a iné cezhraničné digitálne služby môžu vyvolať povinnosť registrácie pre DPH pri prijatí služby zo zahraničia (aj bez prekročenia obratu).
- •Ak je apartmán v obchodnom majetku a odpočítavali ste DPH, pri neskoršej zmene účelu môže dôjsť k úprave odpočítanej dane.
Ubytovacia služba nie je oslobodený nájom
Zákon o DPH (§38) oslobodzuje nájom nehnuteľnosti od DPH — s výnimkami. Ubytovacie služby (§38 ods. 5) však medzi oslobodené plnenia nepatria. Krátkodobý pobyt s hotelovými prvkami — upratovanie medzi hosťami, výmena textilu, denná komunikácia, prípadne raňajky — sa posudzuje ako ubytovacia služba, teda zdaniteľné plnenie.
Praktický dôsledok: pri Airbnb, Booking alebo priamych krátkodobých rezerváciách sa na výnos vzťahuje pravidlo DPH pre ubytovanie. Ak sa stanete platiteľom, DPH sa počíta z ceny za pobyt (nie z provízie platformy).
| Kritérium | Klasický nájom bytu | Krátkodobé ubytovanie |
|---|---|---|
| § zákona o DPH | §38 — oslobodenie | §38 ods. 5 — nevzťahuje sa oslobodenie |
| Sadzba DPH | Oslobodené (s výnimkami) | Znížená sadzba pre ubytovanie — overte aktuálne znenie |
| Vplyv na obrat pre DPH | Do obratu vstupuje obmedzene | Vstupuje do obratu v plnej výške |
| Nárok na odpočet DPH z nákupov | Spravidla nie | Áno, ak je platiteľ |
Obrat a povinná registrácia za platiteľa DPH
Povinnosť registrácie za platiteľa DPH vzniká, ak zdaniteľná osoba prekročí obratovú hranicu za posledných 12 po sebe idúcich kalendárnych mesiacov (§4 zákona č. 222/2004 Z. z.). Konkrétnu výšku obratu a lehotu na podanie žiadosti si overte v aktuálnom znení zákona — hranica sa v čase menila.
Pri krátkodobom ubytovaní vstupuje do obratu celý príjem od hostí (nie iba rozdiel po provízii platformy). Ak spravujete viacero bytov ako jedna zdaniteľná osoba, obraty sa spočítavajú.
Provízie platforiem a DPH pri prijatých službách zo zahraničia
Airbnb, Booking.com a podobné platformy sú spravidla registrované pre DPH mimo SR (Írsko, Holandsko). Ak im platíte províziu, ide o prijatie služby od zahraničnej osoby s prenosom daňovej povinnosti (reverse charge) — DPH má priznať a odviesť príjemca služby na Slovensku.
Pre malých neplatiteľov to znamená, že aj bez prekročenia obratu môže vzniknúť povinnosť registrácie podľa §7a zákona o DPH (registrácia pre prijaté služby zo zahraničia). Táto registrácia nerobí z majiteľa plného platiteľa DPH pre výstupy — je špecifická pre reverse charge.
Pravidlá OSS a cezhraničné plnenia
One-Stop-Shop (OSS) je zjednodušený režim priznania DPH pri cezhraničných službách koncovým spotrebiteľom v EÚ. Pri klasickom apartmáne v Bratislave, kde hosť platí za pobyt v SR, sa OSS priamo netýka — miestom plnenia pri ubytovaní je štát, kde sa nehnuteľnosť nachádza. OSS môže byť relevantný pri iných doplnkových službách; konkrétny prípad konzultujte.
Ako sa DPH prejaví v cene pre hosťa
Ak sa stanete platiteľom DPH, celková cena pre hosťa spravidla zostáva rovnaká (trh diktuje cenu), ale zmení sa štruktúra — časť ceny odvediete ako DPH. Naopak, získate možnosť odpočtu DPH z nákladov (zariadenie, opravy, provízie po prepočte, marketing, energie v pomere).
Efektívny vplyv na maržu závisí od pomeru výnosov k daňovo uznateľným nákladom. Pri byte s vysokým podielom fixných nákladov a čerstvým zariadením môže byť dobrovoľná registrácia neutrálna alebo mierne pozitívna; pri už zabehnutom byte bez väčších investícií býva efekt negatívny.
Úprava odpočítanej DPH pri zmene účelu
Ak apartmán zaradíte do obchodného majetku a odpočítate DPH z obstarania alebo rekonštrukcie, zákon o DPH (§54) upravuje kontinuálne sledovanie účelu použitia. Pri zmene účelu (napr. prechod z krátkodobého ubytovania na klasický oslobodený nájom, alebo naopak) môže vzniknúť povinnosť úpravy odpočítanej dane počas obdobia úpravy (pri nehnuteľnostiach je typicky dlhšie). Detaily a lehoty si overte v aktuálnom znení §54 a nasl.
Kedy potrebujete daňového poradcu
- •Pred prvým rokom prevádzky krátkodobého ubytovania — nastavenie evidencie a posúdenie §7a.
- •Keď sa blížite k obratovej hranici alebo zvažujete dobrovoľnú registráciu.
- •Pri rekonštrukcii alebo zariaďovaní bytu s významnou vstupnou DPH.
- •Pri prechode medzi modelmi (krátkodobý ↔ dlhodobý) — kvôli §54.
- •Pri prevode bytu, ktorý bol v obchodnom majetku.
Časté otázky
Kedy sa musím registrovať za platiteľa DPH pri Airbnb?
Povinnosť vzniká pri prekročení obratovej hranice za posledných 12 kalendárnych mesiacov podľa §4 zákona o DPH. Aktuálnu výšku obratu a lehotu overte v znení zákona a na stránke Finančnej správy SR.
Musím sa registrovať aj keď mám iba jeden byt?
Aj majiteľ jedného bytu môže mať povinnosť registrácie podľa §7a — pri prijímaní služieb od zahraničných platforiem (provízia Airbnb, Booking) s prenosom daňovej povinnosti. Táto registrácia nerobí z vás plného platiteľa pre výstupy.
Akú sadzbu DPH má krátkodobé ubytovanie?
Na ubytovacie služby sa v SR uplatňuje znížená sadzba DPH pre ubytovanie. Aktuálnu výšku sadzby overte v §27 zákona č. 222/2004 Z. z. — sadzba sa v čase menila.
Vstupuje do obratu celá cena pobytu alebo iba výplata po provízii?
Do obratu vstupuje celá cena za ubytovanie od hosťa. Provízia platformy je samostatná prijatá služba — nemá vplyv na výšku vášho obratu z ubytovania.
Ak sa stanem platiteľom, môžem si odpočítať DPH zo zariadenia?
Áno, pri splnení podmienok §49 a nasl. zákona o DPH. Pri zmene účelu použitia sa neskôr môže uplatniť úprava odpočítanej dane podľa §54. Konkrétny prípad konzultujte s poradcom.
Ako sa DPH prejaví na cene pre hosťa?
Cenu pre hosťa spravidla diktuje trh — DPH bude súčasťou koncovej ceny. Získate však nárok na odpočet DPH z nákladov. Efektívny vplyv na maržu závisí od štruktúry nákladov konkrétneho bytu.