Výnos krátkodobého vs. dlhodobého prenájmu: modelový výpočet pre bratislavský byt
Autor: Redakcia PropCherry — Tím správy apartmánov PropCherry
Aktualizované v júli 2026 na základe aktuálnej trojbalíkovej ponuky: Softvér 49 €/mes., Vzdialená správa 15 % z tržieb, Bezstarostná správa 30 % z tržieb.
V predošlom článku sme porovnávali [krátkodobý a dlhodobý prenájom strategicky](/blog/kratkodoby-vs-dlhodoby-prenajom-bratislava). Tento článok robí opačnú prácu — dosadí do rovnakého bytu čísla a ukáže, koľko z hrubého výnosu skutočne zostane majiteľovi. Používame konkrétny modelový 2i byt v Bratislave, aby boli scenáre porovnateľné.
Modelový byt: rovnaké vstupy pre obidva scenáre
Aby porovnanie dávalo zmysel, dosaďme čísla do rovnakého bytu. Ide o typický 2-izbový byt v prémiovej bratislavskej lokalite (napr. Sky Park, Eurovea Tower alebo Metropolis) — plne vybavený, hotelovej kvality.
| Parameter | Hodnota |
|---|---|
| Dispozícia | 2i, 55 m² |
| Lokalita | Prémiová (Staré Mesto/nábrežie/Nivy) |
| Stav | Plne vybavený, hotelová kvalita |
| Kúpna cena (referenčná) | 310 000 € (ilustratívne) |
| Parking | Áno, v cene |
| Fond opráv + správca | ~1 800 € / rok |
| Poistenie nehnuteľnosti + zodpovednosť | ~250 € / rok |
Scenár A: Dlhodobý nájom — gross vs net
Predpokladajme, že byt prenajmeme dlhodobo za 1 100 €/mesiac + energie na nájomcu. Obsadenosť rátame 95 % (2–3 týždne prestoja medzi nájomcami raz za 2 roky), depozit je zložený a nemusíme ho amortizovať do modelu.
| Položka | Ročne (€) | Poznámka |
|---|---|---|
| Hrubé nájomné (1 100 € × 12 × 95 %) | 12 540 | Gross revenue |
| Fond opráv, správca budovy | −1 800 | Reálna položka SVB |
| Poistenie | −250 | |
| Rezerva na drobné opravy (2 % ceny) | −600 | Konzervatívny odhad |
| Údržba, servis, kontroly | −300 | Kotol, klíma, čistenie |
| Daň z príjmu (rámcovo, § 6 ods. 3 ZDP) | −1 400 | Individuálne, konzultujte s daňovým poradcom |
| Net cash-flow | ~ 8 190 | Ilustratívny scenár |
Net yield na kúpnu cenu 310 000 € vychádza ~2,6 % ročne. To nie je „zlé číslo“ pre dlhodobý pasívny nástroj bez operatívy — ale je to strop, ktorý nevie posunúť žiadna cenotvorba.
Scenár B: Krátkodobý prenájom — gross vs net
Rovnaký byt prenajímame krátkodobo. Model predpokladá ADR (priemerná cena za noc) 95 €, obsadenosť 68 % ročne, správcovská fee 20 % z gross (typické trhové pásmo pre plnú správu s cenotvorbou).
| Položka | Ročne (€) | Poznámka |
|---|---|---|
| Gross revenue (95 € × 365 × 68 %) | 23 579 | Model |
| Platformové poplatky (Airbnb ~3 %, Booking ~15 % z tejto časti) | −1 400 | Zmiešaný mix kanálov |
| Správcovská fee 20 % | −4 716 | Vrátane cenotvorby, komunikácie, reportingu |
| Upratovanie (fakturované hosťovi, ale s dorovnaním) | −600 | Rozdiel medzi fee a reálnymi nákladmi |
| Bielizeň, spotrebný materiál, doplnenia | −700 | Šampóny, papier, kávové kapsule… |
| Energie, internet | −1 900 | Majiteľ platí pri STR |
| Fond opráv, správca budovy | −1 800 | |
| Poistenie (ubytovacia polica) | −400 | Vyššia ako pri LTR |
| Rezerva na opotrebenie (3 % z gross) | −700 | Vyššia než pri LTR — hotelové opotrebenie |
| Mestský poplatok za ubytovanie | −700 | Odvádzaný podľa mestského VZN — overte aktuálnu sadzbu |
| Daň z príjmu (rámcovo) | −1 400 | Zaradenie závisí od režimu — konzultujte |
| Net cash-flow | ~ 9 263 | Ilustratívny scenár |
Net yield vychádza ~3,0 % ročne. V tomto konkrétnom modeli STR poráža LTR o ~13 % na net čísle — nie 2× ani 3×, ako by to vyzeralo z gross tržieb. Rozdiel medzi gross (STR má 88 % vyššie gross) a net (STR má len 13 % vyššie net) je hlavné poučenie tohto článku.
Kľúčové zistenia
- •Vyššie gross tržby ≠ vyšší net cash-flow. STR má vyššie prevádzkové náklady ako podiel z tržieb.
- •V prémiových lokalitách má STR net výhodu, ale nie taká dramatická, ako naznačujú „koľko zarába Airbnb“ nadpisy.
- •Rozhodujúca páka je obsadenosť × ADR — nie samotné ADR (viď tabuľky nižšie).
Citlivosť na obsadenosť: čo sa stane, keď klesne dopyt
Obsadenosť je najvolatilnejší vstup krátkodobého prenájmu. Pozrime, ako by pri konštantnom ADR 95 € reagoval net cash-flow modelového bytu.
| Obsadenosť | Gross (€) | Net (€, model) | Δ vs LTR net |
|---|---|---|---|
| 50 % | 17 338 | ~ 4 300 | −48 % |
| 60 % | 20 805 | ~ 6 700 | −18 % |
| 68 % (základ) | 23 579 | ~ 9 263 | +13 % |
| 75 % | 26 006 | ~ 11 000 | +34 % |
| 85 % | 29 474 | ~ 13 500 | +65 % |
Break-even bod, pri ktorom sa STR vyrovná dlhodobému nájmu v tomto modelovom byte, je zhruba **~62 % obsadenosť**. Pod ňou LTR dáva vyšší net. Toto číslo je citlivé na štruktúru nákladov — bytu s inou nákladovou bázou môže vyjsť break-even pri 55 % alebo pri 68 %.
Citlivosť na ADR: koľko dokáže pomôcť lepšia cenotvorba
ADR je druhá páka. Pri konštantnej obsadenosti 68 % pozrime, ako reaguje net.
| ADR (€/noc) | Gross (€) | Net (€, model) |
|---|---|---|
| 75 | 18 615 | ~ 5 700 |
| 85 | 21 097 | ~ 7 500 |
| 95 (základ) | 23 579 | ~ 9 263 |
| 110 | 27 302 | ~ 12 000 |
| 125 | 31 025 | ~ 14 700 |
Zvýšenie ADR z 85 € na 95 € (+12 %) zdvihne net o ~23 %. To je dôvod, prečo profesionálna dynamická cenotvorba často dokáže samotnou zmenou stratégie zvýšiť net výnos o 15–30 %.
Náklady, ktoré majitelia typicky zabudnú započítať
Podceňované položky net kalkulácie
- **Opotrebenie a rekondícia** — hotelovo používaný byt sa opotrebováva 2–3× rýchlejšie ako dlhodobý nájom. Rezerva 3–5 % z gross je realistická.
- **Bielizeň a spotrebný materiál** — pri 100+ turnoveroch ročne to nie je zanedbateľná položka.
- **Mestský poplatok za ubytovanie** — bratislavské VZN definuje sadzbu za osobu/noc. Odvedený je majiteľom alebo správcom.
- **Rozdiel medzi cleaning fee a reálnou fakturáciou** — v silnej sezóne majitelia často dorovnávajú upratovanie z vlastného vrecka.
- **Energie počas neobsadených nocí** — STR platí fixný poplatok aj v prázdnom mesiaci; LTR to má nájomca.
- **Prestoje pri turnover** — deň medzi hosťami sa nezinkasuje, ale platforma ho stále blokuje.
- **Účtovníctvo a daňový režim** — prechod na živnosť pri STR mení odvodovú štruktúru; zohľadnite v ročnej kalkulácii.
Kedy vyšší gross NEZNAMENÁ vyšší net
Najčastejšia chyba pri porovnávaní modelov je pozerať sa iba na hrubé tržby. STR môže mať 2× vyšší gross ako LTR a zároveň porovnateľný alebo nižší net, ak:
- •Byt je v lokalite so slabým STR dopytom — obsadenosť pod 60 %.
- •Majiteľ robí prevádzku sám — v net kalkulácii chýba jeho hodinová sadzba (typicky 8–15 hod./týždeň).
- •Chýba pricing tool — nedosahuje sa ADR, ktoré trh unesie.
- •Rezerva na opotrebenie je nulová a v roku 3–4 príde veľká rekondícia.
- •Nezohľadní sa mestský poplatok, DPH prah, prípadne prechod na živnosť.
Vaše konkrétne čísla
Nechajte si spočítať net výnos pre váš byt
Modelové scenáre sú užitočné, ale rozhodnutie robí konkrétne číslo pre konkrétny byt. Naša kalkulačka výnosu prenájmu porovná LTR a STR scenár na vašom byte a ukáže break-even bod obsadenosti.
Časté otázky
Prečo je rozdiel medzi gross a net taký veľký pri STR?
Krátkodobý prenájom má viac variabilných nákladov: platformové poplatky, správcovská fee, upratovanie, bielizeň, mestský poplatok, vyššie opotrebenie a vyššie poistenie. Typicky 30–45 % gross zmizne v prevádzkových nákladoch (ilustratívne).
Aká obsadenosť je „normálna“ v Bratislave?
V prémiových lokalitách sa dlhodobý priemer pohybuje 65–75 % (celoročne), špičkové listingy dosahujú 80 %+. Toto sú trhové pozorovania, nie garancia — obsadenosť závisí od cenotvorby, foto listingu, recenzií a lokality.
Ako sa počíta break-even bod?
Break-even je obsadenosť, pri ktorej sa net STR vyrovná net LTR. Získate ho tak, že do STR modelu dosádzate obsadenosť tak dlho, kým sa net cash-flow rovná LTR net. V našom ilustratívnom modeli je to ~62 %.
Prečo v niektorých článkoch čítam o 8 % ROI z Airbnb?
Sú to väčšinou gross yield čísla (výnos na cenu bez odpočtu nákladov), nie net. Alebo ide o špičkové listingy v top lokalite s manažérskou fee 0 % (owner-operator). Reálny net yield sa v modelovom byte pohybuje typicky 2,5–4,5 %.
Ovplyvňuje financovanie (hypotéka) tieto čísla?
Áno — pri prenájme s hypotékou pribúda splátka istiny + úrok, ktoré znížia net cash-flow. Časť úrokov je pri prenájme daňovo uznateľná ako výdavok, čo model zjednodušuje. Zohľadnite vo vlastnej kalkulácii.
Ako vyzerá rovnaká kalkulácia pre 1i byt?
Pre 1i klesá LTR aj STR gross, ale STR má typicky lepší pomer gross/m². Pre 3i+ platí opak — LTR je pri väčších bytoch často konkurencieschopnejší. Presný scenár nájdete v [našej kalkulačke výnosu](/kalkulacka-vynosu-prenajmu).